L’ambassadeur de Chine en Tunisie, WAN Li a rappelé, le 23 mars 2025, lors d’un entretien avec l’Agence TAP, la reprise de la cimenterie tunisienne de Djebel el oust (40 kms de Tunis) par l’entreprise chinoise Sinoma Cement, filiale du groupe China National Building Material (CNBM), entreprise publique chinoise produisant du ciment, de gypse, de matériaux de construction et de la fibre de verre.

Contrairement à ce qu’avaient publié la plupart des médias tunisiens, ce projet de rachat n’est pas nouveau. En conséquence, Il ne pouvait être que rappelé, et à la limite confirmé.

En fait, la transaction a eu lieu en bourse au mois d’août 2024. China National Building Material (CNBM) avait acquis, par le canal de sa filiale Sinoma Cement, la part du cimentier multinational brésilien Votorantim Cimentos, dans la cimenterie tunisienne de Djebel el oust.

Le montant du contrat annoncé à l’époque était de 130 millions de dollars, avec des ajustements ne dépassant pas 15 millions de dollars.

Le communiqué publié par Votorantim Cimentos à l’issue de la conclusion de cette aopération nous informe que la réalisation de la transaction est soumise au respect des conditions préalables habituelles, y compris l’approbation des autorités réglementaires en Chine, en Tunisie et dans le Marché Commun de l’Afrique orientale et Australe (COMESA).

Comprendre : la transaction est en règle selon la multinationale brésilienne.

Votorantim Cimentos, présent en Tunisie depuis 2010 suite au rachat de la cimenterie de Djebel Oust au cimenter portugais Cimport, est le principal actionnaire de la cimenterie de Djebel Oust, 2ème cimenterie du pays. Cette cimenterie, qui emploie plus de 200 personnes, produit annuellement 1,2 million de tonnes de ciment et 1,5 million de tonnes de granulats.

Portée géostratégique de la transaction

Compte tenu du fait que la Tunisie est en surproduction de ciment, nous pensons que le groupe CNBM et sa filiale n’ont pas racheté la cimenterie de Djebel Oust pour exporter l’excédent à l’étranger. Ils peuvent certes le faire pour faire des affaires mais nous pensons que ce rachat a d’autres visées.

Parmi ces dernières, figure en bonne place celle de mettre à la disposition des entreprises chinoises qui opèrent en Tunisie une logistique cimentière à même de les aider à s’approvisionner en ciment dans de bonnes conditions.

Est-il besoin de rappeler les engagements pris par les chinois pour réaliser des mégaprojets d’infrastructure en Tunisie. Il s’agit entre autres du pont fixe de Bizerte, de la reconstruction du stade olympique d’El Menzah, de la cité médicale de Kairouan.

C’est pourquoi nous estimons qu’avec le rachat de la cimenterie de Djebel Oust, les chinois mettent de leur côté un important atout pour remporter en Tunisie d’autres juteux marchés.

Selon nos informations, les entreprises chinoises sont pressenties pour remporter  d’autres gros marchés. Il s’agit notamment de port en eaux profondes d’Enfidha, du projet du gisement de phosphate de Sra Ouertane au nord-ouest, du projet de pont sur la mer devant relier Al-Jorf (Zarzis) à Ajim (Djerba), du train à grande vitesse Bizerte-Tataouine, de la réhabilitation du réseau ferroviaire (plus de 2000 kms)  et du projet du tronçon autoroutier, Boussalem-frontière algérienne.

Abou SARRA

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Le marché immobilier tunisien, en particulier le secteur locatif, connaît des évolutions notables ces dernières années. Environ un cinquième des Tunisiens étant locataires, selon l’Annuaire sur le Financement du Logement en Afrique 2022, ce chiffre met en lumière l’importance croissante de la location résidentielle à long terme dans le pays. Face à cette réalité, il devient essentiel de comprendre les dynamiques du marché locatif, tant pour les locataires que pour les investisseurs immobiliers.

Dans ce contexte, Mubawab, leader des plateformes immobilières, dévoile sa 9ème édition du “Tensiomètre locatif” pour le second semestre (juillet – décembre) 2024. Ce rapport offre une vue d’ensemble détaillée du marché, analysant les prix de location, les typologies de biens et les quartiers les plus recherchés, tout en mettant en lumière les tendances émergentes et les évolutions clés du secteur.

Méthodologie

Cette étude se concentre sur les logements destinés à la location résidentielle longue durée, excluant les biens commerciaux, les terrains, fermes, et propriétés en vente.
À partir des données collectées sur Mubawab.tn, le tensiomètre couvre un large éventail de configurations de logements, qu’ils soient neufs, anciens ou vides et calcule les prix moyens de location par zone géographique et type de bien, offrant ainsi une vision détaillée du marché locatif.

Évolution positive du marché locatif en Tunisie

Prix des loyers : Les loyers des appartements ont augmenté de 7 % par rapport au second semestre 2023, et de 3 % par rapport au premier semestre 2024, témoignant ainsi d’une demande croissante pour les locations à long terme.

Superficies : Bien que la superficie moyenne des appartements ait légèrement diminué de 1 % par rapport à l’année précédente, elle a enregistré une hausse de 3 % par rapport au premier semestre 2024, illustrant l’évolution des besoins des locataires.

Typologie des biens : Plus de la moitié des biens proposés à la location sur Mubawab.tn sont des appartements, et 43 % des utilisateurs de la plateforme recherchent spécifiquement ce type de bien pour une location à long terme.

Les quartiers et superficies les plus recherchés sur mubawab.tn

● Grand Tunis

La Marsa, Cité Ennasr 2 et Les Jardins de Carthage demeurent des quartiers incontournables, affichant des taux de demande respectifs de 8%, 7% et 6%. Ces zones continuent de séduire les locataires depuis le début de l’année 2024.

Boumhel : Bien que plus éloigné des quartiers les plus prisés, Boumhel connaît un intérêt croissant, notamment pour les appartements S+2 et S+3, avec des loyers moyens de 1015 DT et 1135 DT par mois. Les superficies les plus recherchées se situent entre 90 et 130 m².

● Cap Bon

Hammamet Nord : Les appartements S+2 dominent la demande locative, représentant 46 % des recherches. Les loyers concernent principalement des superficies entre 50 et 90 m², avec une préférence marquée pour les S+2.

Hammamet Sud : La demande se concentre surtout sur les appartements S+1, dont le loyer moyen est de 1060 DT/mois. Les superficies recherchées varient également entre 50 et 90 m².

● Sahel

El Kantaoui : Ce quartier demeure le leader incontesté, avec les appartements S+2 représentant 47 % de la demande locative. Les loyers des S+1 continuent de séduire, affichant un prix moyen de 1145 DT/mois.

Chott Mariem : Ce quartier connaît une hausse significative des loyers, notamment pour les appartements S+2, dont les prix ont augmenté de 13 %, passant de 995 DT à 1 125 DT entre le premier et le deuxième semestre 2024.

À propos de Mubawab
Mubawab est la plateforme digitale de référence dans le secteur immobilier national. Mubawab offre à ses utilisateurs un éventail d’annonces proposées par les professionnels du secteur.

La notoriété de Mubawab lui vaut aujourd’hui la confiance des internautes, avec 500.000 visites par mois. Avec un portefeuille clients de près de 400 partenaires et plus de 45.000 annonces actives, le portail est une valeur sûre pour les agences et promoteurs immobiliers en Tunisie.

Mubawab, filiale du groupe EMPG, est aujourd’hui le leader incontesté sur le marché tunisien, au Maroc et en Algérie. C’est le premier portail immobilier qui cherche à révolutionner les métiers de l’immobilier, le structurer et accompagner la dynamique que connaît ce secteur à fort potentiel.

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Le Conseil d’Administration de la Banque Centrale de Tunisie a décidé, lors de sa réunion du 26 mars 2025, de réduire le taux directeur de la Banque Centrale de Tunisie de 50 points de base à 7,5%. A cet effet, les facilités de dépôt et de prêt à 24 heures ont été ramenées à 6,5% et 8,5%, respectivement. Cette décision entrera en vigueur à partir du 27 mars 2025.

Également, le Conseil a décidé d’abaisser à 6,5% le taux minimum de rémunération de l’épargne.

Le Conseil d’Administration de la Banque centrale a tenu une réunion le 26 mars 2025, au cours de laquelle il a passé en revue les derniers développements économiques et financiers aussi bien à l’échelle internationale que nationale, ainsi que les perspectives de l’inflation.

Sur le plan international, l’apaisement quasi généralisé des tensions sur les prix internationaux des principaux produits de base et des matières premières a soutenu la poursuite du processus désinflationniste à l’échelle globale durant l’année 2024. Néanmoins, la persistance d’une inflation sous-jacente a continué de maintenir l’inflation globale au-dessus des cibles des banques centrales durant les premiers mois de l’année 2025. Ces évolutions, qui interviennent dans un contexte d’incertitude géopolitique et commerciale inhabituellement élevée, ont conduit à une révision à la hausse des perspectives de l’inflation à court terme et à une pause dans les réductions des taux directeurs par plusieurs banques centrales dans les principales économies.

Sur le plan national, la croissance économique s’est maintenue sur une tendance haussière au dernier trimestre 2024 pour atteindre 2,4% (en glissement annuel) contre 1,8% le trimestre précédent et ce, grâce, notamment, au renforcement de l’activité dans le secteur des services et de l’agriculture.

Au niveau du secteur extérieur, le déficit courant s’est situé à 1.654 MDT (ou 0,9% du PIB) au terme du mois de février 2025 contre 113 MDT (ou 0,1% du PIB) un an auparavant, en raison, notamment, du creusement du déficit commercial (-3.518 MDT contre -1.780 MDT à fin février 2024), et ce en dépit de la bonne tenue des recettes touristiques et des revenus de travail.

A la date du 25 mars 2025, les avoirs nets en devises se sont élevés à 22,9 milliards de dinars (ou 100 jours d’importations) contre 27,3 milliards (ou 121 jours) à fin décembre 2024. Le taux de change du dinar reste résilient vis-à-vis des principales devises.

S’agissant de l’inflation, elle continue à montrer des signes de ralentissement pour s’établir à 5,7% au mois de février 2025 contre 6% le mois précédent. Cette atténuation a été favorisée, particulièrement, par la détente de l’inflation des produits à prix administrés (2,2% contre 3,8%) en relation avec la réduction de la TVA sur les prix à la consommation de l’électricité et le maintien du gel des prix des principaux produits et services. En revanche, l’inflation sous-jacente « hors produits alimentaires frais et produits à prix administrés » a légèrement augmenté pour s’établir à 5,1% en février 2025 contre 5,0% le mois précédent. De leur côté, les prix des produits alimentaires frais continuent à évoluer sur un palier relativement élevé, soit 13,3% contre 13,2% en janvier 2025.

Les réalisations récentes de l’inflation ont engendré une révision à la baisse des perspectives de l’inflation au cours de la période à venir. Toutefois, les augmentations des salaires, aussi bien dans le secteur privé que public devraient occasionner des pressions à la hausse sur les coûts de production et stimuler davantage la demande dans un contexte des capacités de production moins dynamiques, en relation particulièrement avec le stress hydrique persistant et le rythme lent dans la mise en place des réformes stratégiques. Cette situation pourrait entraver une baisse plus sensible de l’inflation à court terme. En termes de moyennes annuelles, le taux d’inflation devrait revenir de 7% en 2024 à 5,3% en 2025.

La trajectoire future de l’inflation reste entourée de plusieurs risques haussiers. Elle serait particulièrement tributaire de l’évolution des prix internationaux des principaux produits de base et des matières premières, de la dynamique de la demande et de la capacité de gérer le déséquilibre du budget de l’Etat.

Après discussion et délibération, le Conseil estime que le processus de désinflation a achevé des progrès significatifs, et qu’il est important de soutenir sa poursuite pour atteindre des niveaux soutenables. Dans ce contexte, le Conseil a décidé de réduire le taux directeur de la Banque Centrale de Tunisie de 50 points de base à 7,5%. Cette décision reflète l’engagement du Conseil en faveur de la stabilité des prix, sans négliger le soutien à la croissance. Au vu des incertitudes grandissantes, le Conseil continuera de surveiller de près les risques aussi bien internes qu’externes entourant les perspectives d’inflation et se tiendra prêt à prendre les décisions nécessaires.

Également, le Conseil a décidé d’abaisser à 6,5% le taux minimum de rémunération de l’épargne.

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Depuis 2020, le taux directeur de la Banque centrale de Tunisie a connu des fluctuations notables, reflet des tensions économiques et des ajustements monétaires successifs.

Après un net repli en 2020 (de 7,75 % à 6,25 %) pour soutenir l’économie durant la pandémie, le taux est resté stable en 2021. En 2022, les premiers signes de pressions inflationnistes ont conduit à un relèvement progressif, atteignant 7,25 % en fin d’année.

L’année 2023 a marqué un durcissement de la politique monétaire avec un taux maintenu à 8 %, niveau conservé tout au long de 2024 et jusqu’au premier trimestre 2025. Toutefois, dans un contexte de ralentissement de l’inflation et pour relancer le crédit, la Banque centrale a annoncé une baisse du taux directeur à 7,5 % à partir du 27 mars 2025. Cette mesure signale un premier assouplissement monétaire depuis plus de deux ans.

Ce changement pourrait marquer un tournant, en lien avec l’évolution du contexte économique national et les anticipations sur la croissance.

Dates de modifications des Taux d’intérêts directeurs

• 01/2020 : 7,75%
• 03/2020 : 6,75%
• 10/2020 : 6,25%
• 05/2022 : 7%
• 10/2022 : 7,25%
• 01/2023 : 8%
• 03/2025 : 7,5%

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Le Conseil d’Administration de la Banque Centrale de Tunisie a décidé, lors de sa réunion du 26 mars 2025, de réduire le taux directeur de la Banque Centrale de Tunisie de 50 points de base à 7,5%.

A cet effet, les facilités de dépôt et de prêt à 24 heures ont été ramenées à 6,5% et 8,5%, respectivement. Cette décision entrera en vigueur à partir du 27 mars 2025.

Le Conseil a également décidé d’abaisser à 6,5% le taux minimum de rémunération de l’épargne.

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Le pays est en voie de réduire ses déficits et de comprimer sa dette extérieure. En persévérant à soigner son profil de risque, la Tunisie pourra capitaliser sur son image positive et revenir, à horizon proche, sur le marché international de la dette.

Akram Gharbi, Responsable Investissement Crédit chez Crédit Mutuel Asset Management a répondu aux questions de WMC.

Comment les marchés déterminent-ils le profil de risque-pays ? Prennent-ils en considération les avis des agences de notation ?

Les marchés sont indépendants et par conséquent déterminent leur propre appréciation des risques pays. Ils procèdent à leur évaluation, en toute autonomie, étant en prise directe avec la réalité du terrain. C’est sans mystère car les marchés font un tracking permanent et en temps réel de la situation financière et donc de la solvabilité des pays émetteurs. Pour leur part les agences de notation se retrouvent ‘’Behind the curve’’, comprenez qu’elles interviennent avec un certain retard.

A titre d’exemple quel a été le scénario dans le cas de la Tunisie à la suite du relèvement de sa notation souveraine ?

Rappelons que Fitch, il y a quelques mois a relevé le rating de la Tunisie de deux crans passant de CCC- à CCC. Et que, plus récemment, au cours du mois de février dernier Moody’s a rehaussé d’un cran sa notation. Je préciserais que le marché a préalablement anticipé cette amélioration du risque de la Tunisie. Et il a acté ce fait en cotant la prime de risque du pays au-dessus du grade CCC. Sachez que le marché use de discernement. A titre d’illustration, je citerai l’exemple d’un pays proche. En ce moment la prime de risque du Sénégal est à 10%, (soit 3 points au-dessus de la Tunisie) alors que ce pays est noté simple B soit deux crans au-dessus.

Que retiennent les marchés des appréciations récentes de Moody’s ?

Les appréciations des experts des marchés et des agences se rejoignent. Il y a à retenir que le pays a significativement baissé son besoin de refinancement extérieur. A fin 2023 la Tunisie était appelée à rembourser en deux ou trois séquences, une enveloppe de 2,5 milliards équivalent dollars US. Souvenez-vous qu’à ce moment le pays n’avait pas les faveurs des pronostics. Et la dette était décotée avec des CDS élevés.

Le pays aurait-il pu profiter de la circonstance et racheter sa dette à un prix inférieur à sa valeur faciale ?

C’est envisageable. Cependant les agences de notation désapprouvent. Cette pratique est répandue chez les entreprises, américaines notamment. Celles-ci mobilisent leur trésorerie pour réaliser ce deal avantageux.

Sur quels éléments alors les marchés adossaient leur scepticisme quant au bon dénouement de la dette tunisienne ?

Le contexte était quelque peu contrariant. Souvenez-vous, la crise du Covid survenait alors que le pays achevait son chantier de transition démocratique. Là-dessus la guerre en Ukraine se déclenche mettant le feu aux marchés des matières premières. Ajouter à cela toute l’agitation autour du libre change qui laisse planer un doute sur le commerce mondial. Comprenez que les marchés étaient sceptiques sur la capacité de la Tunisie à honorer ses remboursements lui prédisant un dénouement fâcheux. Envers et contre tout, le pays s’est montré résilient se tenant vent debout, à la grande satisfaction des marchés, lesquels ont fini par réagir en conséquence. Et ce, sans le concours du FMI, mais simplement en comptant sur ses seuls moyens.

Quels sont les arguments dont pourrait se prévaloir la Tunisie ?

Il y d’abord cette capacité à faire bouger les lignes. Le pays au mois de janvier 2025 à a honoré une échéance d’un milliard de dollars US, soit un montant important. Cependant il a disposé depuis d’un matelas de réserves de change lui garantissant 120 jours d’importation. Le cours du Dinar n’a pas vrillé. Certains éléments favorables ont, certes, joué. Je citerais la progression régulière des transferts de la diaspora. Outre cela et c’est au crédit du pays, les recettes du tourisme ont augmenté. Dans le même temps le pays a réduit le déficit de son solde extérieur de 8%, deux ans plus tôt et même davantage certaines années à 2 %, actuellement. Pareil le déficit budgétaire a été abaissé de 8 % en 2022 à 6 %, actuellement. Croyez bien que tous ces éléments mis cote à cote annoncent une meilleure tonicité macro-économique, rehaussant l’image du pays.

Moody’s assortit son appréciation d’une perspective stable. Alors que vous laissez espérer une issue plus positive. Comment concilier les deux avis ?

Je relève que le pays a amorcé une dynamique de relance. Il est vrai qu’a priori le taux de croissance annoncé pour 2026 est de 1,6 %, à prix constants. Cependant la croissance potentielle du pays serait, de mon point de vue, de 5 à 6 %. Les marchés tableraient sur une relance qui serait énergique. Le réchauffement économique annoncerait de mon point de vue un rehaussement de notation à simple B, dans quelques mois. Le pays s’étant inscrit en dynamique vertueuse pourrait capitaliser sur un effet Momentum !

Même à simple B, le pays restera en grade spéculatif. Où serait l’avantage du reclassement ?

Il faut d’abord se réjouir de ce que le pays a quitté la zone de très haut risque. Le marché retiendra une opinion positive de cette ‘’remontada’’ spectaculaire déjouant toutes les prédictions contraires, alors que le pays n’a pas bénéficié des concours du FMI. Ce faisant la Tunisie a reconfiguré son profil de risque. La part de la dette extérieure de la Tunisie a baissé de 20 % à 6 % de l’encours global de la dette. Je vois que l’obligation de 700 millions de dollars à échéance du mois de septembre . Elle est regardée avec sérénité par le marché. D’ailleurs elle est raisonnablement cotée à 9,5 % soit 7 % au-dessus de l’obligation considérée comme sans risque, celle de la RFA dont le rendement est de 2,5 %.

Et au-delà il reste un encours de dette extérieure modeste. Il est libellé en yen japonais et son remboursement s’étale entre 2027 et 2030.

Est-ce à dire que le pays pourrait retourner sur le marché international de la dette?

En bonne logique si le pays parvient à doper sa croissance et renforcer ses finances publiques, cela tonifierait son profil de risque. Cela ferait qu’à terme pas très éloigné la Tunisie, pourrait, de nouveau, émettre sur le marché international de la dette. Et il est plausible qu’elle échappe aux scénarios de l’Egypte et du Ghana qui ont dû d’abord conclure avec le FMI.

Une fois encore l’effet Momentum servirait la cause de la Tunisie.

Amel BelHadj Ali

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