Dans un entretien exclusif à L’Economiste maghrébin, le président des promoteurs immobiliers de Sousse, Hechmi Miliani, dégonfle le chiffre symbolique des 800 000 logements invendus et dresse un tableau noir du secteur : coûts de construction triplés, crédits bancaires à 19 milliards de dinars, et un marché qui étouffe la classe moyenne.
Le président de la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers de Sousse, Hechmi Miliani, conteste fermement le chiffre de 800 000 logements invendus souvent attribué à l’INS et avance une lecture plus nuancée du marché immobilier tunisien, qu’il décrit comme un secteur stratégique sous forte pression financière.
Selon lui, l’immobilier représente 800 000 emplois répartis sur 300 métiers, ce qui en fait un moteur économique majeur. Les données de la Banque centrale montrent qu’en 2022, l’encours des crédits accordés aux promoteurs immobiliers atteignait 6,5 milliards de dinars, tandis que les crédits immobiliers des ménages s’élevaient à 12,5 milliards de dinars, soit un total de 19 milliards de dinars, un montant proche du budget de l’État tunisien de 2010 (17 milliards de dinars).
Miliani affirme que les promoteurs ne peuvent pas détenir plus de 5 000 logements invendus, leur production annuelle ne dépassant pas 30 000 logements. La profession compte 3 372 promoteurs agréés, mais seulement 700 sont réellement actifs, soit environ 25 %. Le coût minimal d’un projet immobilier est désormais estimé entre 6 et 7 millions de dinars.
Les données de la Banque centrale montrent qu’en 2022, l’encours des crédits accordés aux promoteurs immobiliers atteignait 6,5 milliards de dinars, tandis que les crédits immobiliers des ménages s’élevaient à 12,5 milliards de dinars, soit un total de 19 milliards de dinars, un montant proche du budget de l’État tunisien de 2010 (17 milliards de dinars).
La hausse des prix est attribuée à l’explosion des coûts de construction. Un appartement S2 vendu 150 000 dinars en 2010 coûte aujourd’hui au moins 350 000 dinars. L’euro est passé de 2 dinars à 3,3 dinars, le prix du cuivre a augmenté de 30 %, et le prix du fer, produit localement, aurait été multiplié par huit (6 dinars contre 36 dinars). Au total, les coûts de construction auraient été multipliés par trois depuis 2010.
Le responsable du secteur établit également un lien entre crise du logement et recul de la nuptialité : 120 000 mariages ont été célébrés en 2022, un chiffre qui aurait chuté de moitié en 2025. Il impute une partie de cette évolution à l’instauration en 2018 d’une TVA de 19 % sur le logement.
Le programme public « Premier Logement » est qualifié d’échec. Un crédit de 200 000 dinars revient, une fois remboursé, à environ 484 000 dinars, avec une mensualité proche de 1 950 dinars, nécessitant un revenu de couple d’environ 4 800 dinars, alors que la classe moyenne gagne plutôt entre 1 500 et 2 500 dinars. Sur les 200 millions de dinars mobilisés par l’État en 2018, seuls 2 000 appartements ont été vendus, et environ 120 millions de dinars ont été reversés au Trésor faute de ménages solvables.
Les promoteurs estiment pouvoir produire 30 000 logements par an dans ce cadre, soit 90 000 en trois ans, si le dispositif était ouvert au privé. Ils plaident pour un crédit bonifié à 3-5 %, accordé une seule fois dans la vie et financé par le FOPROLOS, avec un plafond relevé de 200 000 à 400 000 dinars afin d’élargir l’accès à la propriété à une plus grande partie de la classe moyenne.
Concernant le FOPROLOS, alimenté par une cotisation patronale de 1 %, Miliani indique qu’il génère 380 millions de dinars par an, mais que seulement 40 à 50 millions sont effectivement consacrés au logement social.
La principale proposition du secteur privé repose sur la location-vente. L’objectif public de 1 000 logements par an est jugé très insuffisant face à une demande estimée à 200 000 dossiers. Les promoteurs estiment pouvoir produire 30 000 logements par an dans ce cadre, soit 90 000 en trois ans, si le dispositif était ouvert au privé. Ils plaident enfin pour un crédit bonifié à 3-5 %, accordé une seule fois dans la vie et financé par le FOPROLOS, avec un plafond relevé de 200 000 à 400 000 dinars afin d’élargir l’accès à la propriété à une plus grande partie de la classe moyenne.
L’intégralité de cet entretien est à trouver dans le prochaine numéro de L’Economiste maghrébin (N°950 du 29 juillet 2026).
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