Le marché de l’immobilier tunisien traverse actuellement une zone de turbulences d’une gravité inédite, s’inscrivant dans une crise structurelle à la fois paradoxale et étouffante. D’un côté, la Tunisie affiche une surabondance apparente de logements, avec un parc global qui dépasse le nombre de ménages de près de 800.000 unités. De l’autre, l’accès à la propriété est devenu un parcours du combattant quasi infranchissable, en particulier pour la classe moyenne, qui constitue le socle historique de la stabilité sociale et économique du pays. Face à l’érosion continue du pouvoir d’achat et à une inflation galopante, s’offrir un toit décent relève désormais de l’illusion pour une large frange de la population. 

Cette flambée des prix a engendré une forte régression du volume des ventes, un gonflement des stocks d’invendus, notamment dans le segment du haut standing et une baisse de 80% des investissements et des mises en chantier. Dans le même temps, les prix ont continué à flamber. Selon les données de la plateforme spécialisée Moubawab, le prix moyen des biens immobiliers a bondi de 7% en une seule année, tandis que le marché locatif subissait une pression tout aussi agressive, affichant une hausse moyenne des loyers de 7,5%.

Les tarifs au mètre carré deviennent prohibitifs dans les grands centres urbains et leurs périphéries. Dans le Grand Tunis, le prix moyen général s’établit à 3.691 dinars/m2. Dans les banlieues huppées telles que La Marsa ou les Jardins de Carthage, les prix s’envolent allègrement pour osciller entre 4.700 et 5.400 dinars /m2. Même dans des zones traditionnellement prisées par la classe moyenne, à l’instar de la Cité El Ghazala à l’Ariana, les appartements neufs de haut standing varient entre 2.900 et 3.500 dinars/m², tandis que l’ancien oscille entre 2.378 et 2.778 dinars/m². Les villas indépendantes y dépassent quant à elles régulièrement la barre des 800.000 dinars, sur fond d’une pénurie chronique de terrains à bâtir dont le prix moyen stagne autour de 950 dinars/m², et grimpe même jusqu’à 5.000 ou 5.500 dinars le mètre carré dans les zones les plus tendues.

«Les prix connaissent une hausse ininterrompue, mais les volumes des ventes ont régressé de 80% comparativement aux niveaux enregistrés durant les années précédentes, poussant de nombreux citoyens vers les loyers dont les prix ont également explosé», s’inquiète le président de la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers, Hechmi Meliani. 

Fait étonnant : la fameuse loi de l’offre et de la demande ne s’applique pas dans ce contexte. Le principe de cette loi est simple : plus le prix d’un bien augmente, plus les gens qui le produisent cherchent à en vendre ; en revanche, les acheteurs sont moins nombreux ou achètent en moins grande quantité, ce qui entraîne inéluctablement une baisse de prix. C’est que la flambée des prix de la pierre en Tunisie ne relève plus d’une simple fluctuation conjoncturelle tirée par la spéculation ou l’orientation des investisseurs échaudés par la baisse des actions vers la «pierre», mais d’une véritable surchauffe structurelle. 

De nombreux facteurs économiques et financiers interdépendants étranglent l’ensemble de la chaîne de valeur immobilière. Côté offre, les promoteurs font face à une raréfaction chronique des terrains aménagés constructibles, propulsant les coûts fonciers initiaux vers des sommets.

À cela s’ajoutent l’envolée systémique des prix des matériaux de construction sous l’effet direct de la hausse des cours mondiaux de l’aluminium et du cuivre, le coût de la main-d’œuvre qui a triplé depuis 2010, ainsi que l’impact fiscal direct de l’application d’une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 19% sur l’immobilier résidentiel. Ce surcoût est lourdement et inévitablement répercuté sur le consommateur final. 

 

Des réformes coordonnées sont nécessaires 

Côté demande, l’analyse du marché met en lumière un décrochage flagrant et insoutenable entre l’évolution des revenus et celle des prix. Au cours de la dernière décennie, alors que les prix des appartements progressaient à un rythme moyen de 7,1% par an, les salaires n’ont augmenté en moyenne que de 5%, brisant net la capacité d’endettement des ménages.

Le coup de grâce provient des conditions de financement bancaire. Avec un taux directeur de la Banque centrale maintenu à 7%, les taux d’intérêt des crédits au logement oscillent actuellement entre 9% et 12%. De surcroît, les banques limitent rigoureusement la capacité d’endettement à 40% des revenus des salariés et durcissent drastiquement les exigences d’autofinancement. Concrètement, un ménage moyen gagnant 3.000 dinars par mois ne peut prétendre qu’à un crédit lui permettant d’acquérir un bien d’environ 135.000 dinars. Or, à ce prix-là, il est aujourd’hui rigoureusement impossible de trouver un appartement de type S+2, le logement le moins cher du marché oscillant désormais entre 300.000 et 400.000 dinars, voire entre 700.000 et 900.000 dinars pour les biens standards dans les grands centres urbains. 

Face à cette forte déconnexion entre les prix et le pouvoir d’achat des ménages, les professionnels du secteur plaident pour des mesures correctives urgentes. Le président de la Chambre nationale des promoteurs immobiliers dresse un constat sans appel de la situation. 

«Sur les 3.372 promoteurs immobiliers enregistrés en Tunisie, 700 seulement demeurent réellement actifs, les autres luttant pour leur survie dans un environnement économique hostile», révèle-t-il. 

Pour sortir de cette impasse structurelle, le statu quo n’est plus une option. Des réformes profondes, coordonnées entre l’État, la Banque centrale de Tunisie (BCT) et le système bancaire s’avèrent impératives pour réaligner l’offre immobilière sur la réalité des bourses tunisiennes. Les promoteurs immobiliers proposent notamment d’injecter les 380 millions de dinars annuels générés par le Fonds de promotion du logement pour les salariés (FOPROLOS) dans des crédits à taux bonifiés avoisinant les 3%. L’objectif stratégique est de plafonner les mensualités de remboursement entre 15% et 20% de l’ancien loyer de l’acquéreur, permettant ainsi à un salarié aux revenus moyens de devenir propriétaire sans asphyxier son budget familial.

L’intérêt doit également se porter sur le renforcement du mécanisme de la location-accession, qui a été déployé récemment par la Société Nationale Immobilière de Tunisie (SNIT), ainsi que sur le développement de l’offre de logements abordables en imposant aux promoteurs privés la réservation d’un quota minimum de logements économiques et sociaux. Une autre piste consiste à dissocier le foncier du bâti en permettant aux acquéreurs d’acheter uniquement les murs tandis que l’État ou l’Agence Foncière d’Habitation (AFH) conserve la propriété du terrain, ce qui permettrait de faire baisser immédiatement le coût d’acquisition initial de près de 20%. De même, la révision des cadres réglementaires et le déblocage des milliers de biens dont la situation juridique est gelée redonneraient des couleurs à un marché asphyxié. Ce n’est qu’en agissant sur la cherté des intrants et la rigidité du financement que l’on peut éviter que la propriété ne devienne un privilège exclusif réservé aux plus fortunés et parer aux dérives de l’informel et de la construction anarchique.

Walid KHEFIFI

 

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Sur les 12.305 propriétés urbaines construites ou acquises avant 1956 recensées par le ministère des Domaines de l’État, 7645 ont été transférées au patrimoine national. Les 4660 autres restent la propriété de ressortissants étrangers, avec des modalités de gestion encadrées par la législation tunisienne.

Plus de 12.000 biens recensés avant l’indépendance

Le patrimoine immobilier détenu par des étrangers en Tunisie comprend deux catégories : les biens agricoles et les propriétés urbaines. Dans une réponse écrite à la députée Basma Hammami, qui avait interrogé le ministère des Domaines de l’État et des Affaires foncières sur ce recensement, notamment à Siliana, le département a apporté des précisions sur le statut de ces propriétés.

Pour les biens urbains construits ou acquis avant 1956, le ministère fait état de 12.305 propriétés. Parmi elles, 7645 appartenant à des ressortissants français ont été transférées à l’État tunisien dans le cadre des accords tuniso-français de 1984 et 1989.

Les 4660 autres demeurent la propriété de ressortissants étrangers. Contrairement à ce que pourrait laisser entendre leur nombre, le ministère n’annonce pas le transfert automatique de l’ensemble de ces biens à l’État.

Des transactions soumises à autorisation

Le régime applicable à ces propriétés est encadré par la loi n° 61 de 1983 relative aux immeubles appartenant à des étrangers, construits ou acquis avant 1956.

En principe, les opérations portant sur ces biens nécessitent l’autorisation du gouverneur territorialement compétent et du ministre des Domaines de l’État. Des dérogations sont toutefois prévues pour les propriétaires français et italiens qui vendent leurs biens à des Tunisiens, conformément aux lois de 1998 et de 2000.

Les propriétaires étrangers non-résidents doivent, pour leur part, confier la gestion de leurs biens à un agent immobilier agréé par les ministères compétents. À défaut, le ministère peut assurer lui-même cette gestion ou la confier à un organisme public ou à un mandataire désigné.

La SNIT chargée des biens vacants

La Société nationale immobilière de Tunisie (SNIT) intervient dans la gestion d’une partie de ce patrimoine, notamment les biens vacants. Sous la supervision des ministères concernés, elle peut procéder à leur mise en location par voie d’enchères publiques.

Le ministère assure également le suivi des immeubles vacants et des bâtiments menaçant ruine, conformément au cadre légal applicable, notamment la loi n° 33 de 2024. Celle-ci encadre les procédures d’évacuation, de restauration ou d’expropriation tout en préservant les droits des propriétaires et des occupants.

Le recensement se poursuit

En parallèle, le ministère affirme poursuivre l’actualisation des listes de propriétés étrangères, en coordination avec l’Office national de la propriété foncière et la SNIT. L’objectif est de déterminer la situation juridique de chaque bien afin d’identifier les mesures à prendre au cas par cas.

Le régime des propriétés urbaines se distingue de celui des terres agricoles. La loi n° 5 de 1964 réserve la propriété des terres agricoles aux ressortissants tunisiens. Selon le ministère, l’application de ce texte a permis de régulariser une grande partie des terres auparavant détenues par des étrangers, tandis que les procédures concernant les parcelles restantes se poursuivent.

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1956, ça vous dit quelque chose? C’est l’année de l’indépendance de la Tunisie. Mais c’est aussi une date qui, dans le chapitre immobilier, reflète une frontière entre deux époques. Car derrière les murs de certaines propriétés, les terres agricoles et les vieux immeubles, se cache une histoire foncière dont les traces se retrouvent encore aujourd’hui dans les registres de l’État.

Le ministère des Domaines de l’État et des Affaires foncières vient justement d’apporter des éclaircissements sur ce patrimoine, en réponse à une question écrite de la députée Basma Hammami, selon l’agence TAP. Et ce, concernant le recensement des biens appartenant à des étrangers en Tunisie, notamment à Siliana.

Le dossier se divise en deux volets. D’une part, les terres agricoles et d’autre part, les propriétés urbaines. Pour les premières, la loi n° 5 de 1964 réserve la propriété aux ressortissants tunisiens, explique la même source. Selon le ministère, son application a permis de régulariser une grande partie des terres auparavant détenues par des étrangers et de les intégrer au patrimoine national. Le transfert des terres restantes à l’État est toujours en cours.

Par ailleurs, les données relayées par ladite source informe que quant aux propriétés urbaines, les chiffres donnent une idée de l’ampleur du dossier. Au total, 12 305 biens construits ou acquis avant 1956 sont concernés. Parmi eux, 7 645 appartenant à des ressortissants français ont été transférés à l’État en vertu des accords tuniso-français de 1984 et de 1989.

Les 4 660 autres biens demeurent la propriété d’étrangers. Certains sont gérés par des agents immobiliers ou par la Société nationale immobilière de Tunisie (SNIT), tandis que d’autres restent à la disposition de leurs propriétaires résidents, conformément à la législation en vigueur. Or, posséder un bien ne signifie pas nécessairement pouvoir en disposer sans formalités. Certaines opérations nécessitent l’autorisation du gouverneur territorialement compétent et du ministre des Domaines de l’État. A fortiori, des exceptions sont toutefois prévues pour les propriétaires français et italiens qui vendent leurs biens à des Tunisiens, en vertu des textes applicables.

Et que deviennent les propriétés laissées sans occupant? La SNIT assure la gestion des biens vacants relevant de son périmètre, notamment en les louant par voie d’enchères publiques. Les bâtiments menaçant ruine font, quant à eux, l’objet d’un suivi encadré notamment par la loi n° 33 de 2024, qui prévoit des mesures d’évacuation, de restauration ou d’expropriation, tout en garantissant les droits des propriétaires et des occupants.

Le recensement se poursuit, en coordination avec l’Office national de la propriété foncière et la SNIT, afin d’actualiser les listes et de déterminer le statut juridique de chaque bien.

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Environ 45 % des Tunisiens ne sont pas propriétaires de leur logement et l’acquisition d’un logement est devenue un « rêve impossible » pour eux, en raison de la forte hausse des prix de l’immobilier ces dernières années, le prix du logement le moins cher dans le pays oscillant actuellement entre 350 000 et 400 000 dinars.

C’est ce qu’a déclaré le trésorier de la Chambre des promoteurs immobiliers, Hachemi Meliani, lors de son intervention mercredi 7 octobre 2026 dans l’émission ‘‘Houna Tounes’’ sur Diwan FM, estimant que le ralentissement du rythme des ventes immobilières contribue à la hausse des loyers, une situation qu’il a qualifiée de « socialement néfaste ».

La formule de location-accession est une bonne idée et une solution au problème du logement, mais elle doit être revue et ses mécanismes de mise en œuvre améliorés afin de la rendre plus attractive et en faciliter l’adoption et la mise en œuvre par les candidats à l’achat d’un logement, a expliqué le professionnel de l’immobilier, ajoutant que l’annonce par des entreprises publiques de la construction de 1 200 logements ne saurait résoudre la crise du logement dans le pays, car la demande du marché est autrement plus importante et les promoteurs privés sont prêts à construire des logements selon les mêmes conditions que celles appliquées par les organismes publics.

Selon lui, ses collègues sont capables de fournir entre 25 000 et 30 000 logements par an, à condition que les conditions et le cadre appropriés soient réunis.

Il a également appelé à revoir certains aspects législatifs régissant le secteur, expliquant que le promoteur immobilier ne peut actuellement percevoir les loyers directement auprès des citoyens ; il a ainsi proposé l’adoption d’un autre mécanisme, tel que le recours aux banques, afin de permettre aux promoteurs de recouvrer leurs créances et de financer de nouveaux projets de logements.

Par ailleurs, M. Meliani a révélé qu’entre 5 000 et 6 000 biens immobiliers restent invendus en Tunisie, signalant la présence de quelque 3 372 promoteurs immobiliers dans le pays, dont seuls 700 sont réellement actifs. Les autres, on l’imagine, survivent en tirant le diable par la queue.

I. B.

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