Le marché de l’immobilier traverse une crise sévère en Tunisie. Selon la Chambre nationale des promoteurs immobiliers (CNPI), le volume des ventes a chuté de 80% par rapport à ses niveaux antérieurs. Cette situation est due à une accumulation de facteurs qui étouffe la demande.

Le foncier bâtissable atteint 5 000 à 5 500 dinars le mètre carré dans les zones les plus recherchées. À cela s’ajoutent la flambée des prix de l’aluminium et du cuivre, ainsi que des salaires ouvriers qui ont triplé depuis 2010. Résultat: un appartement S+2 coûte désormais entre 700 000 et 900 000 dinars. Même le segment le plus abordable est touché, avec un prix au mètre carré qui est passé de 600 à près de 900 dinars, soit une hausse d’environ 30%.

Les ménages se tournent vers la location

Face à ces prix, de plus en plus de familles renoncent à l’achat et se reportent sur la location. Les loyers moyens ont donc grimpé, passant de 500 à 700 dinars, voire 900 dinars par mois. Beaucoup de ménages doivent désormais réduire leurs dépenses d’alimentation, de santé ou d’éducation pour absorber cette charge.

Le Foprolos, principal levier proposé

Pour relancer le marché, la profession réclame une réforme du financement. Elle propose de mobiliser les 380 millions de dinars annuels du Fonds de promotion du logement pour les salariés (Foprolos), sous forme de crédits bonifiés à environ 3%. L’objectif: limiter les mensualités à 15-20% de l’ancien loyer, pour permettre à un salarié gagnant 2 500 dinars de devenir propriétaire sans déséquilibrer son budget.

Ce ralentissement des ventes classiques ouvre la voie à des modèles alternatifs, location-accession, financement bonifié, logements intermédiaires, que promoteurs et investisseurs ont intérêt à développer avant que la crise ne s’installe durablement.

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Le marché immobilier tunisien traverse une forte contraction, selon la Chambre nationale des promoteurs immobiliers. Son président, Hechmi Miliani, affirme que le volume des ventes a reculé de 80% « par rapport aux niveaux antérieurs », alors que les coûts du foncier et de la construction continuent de peser sur les prix. La profession appelle notamment à renforcer les mécanismes de financement afin de soutenir l’accès au logement.

Un effondrement des ventes avancé par la profession

Invité jeudi 27 août sur Express FM, Hechmi Miliani a évoqué une chute de 80% du volume des ventes immobilières.

Ce chiffre constitue l’un des indicateurs les plus marquants avancés par la profession, mais il doit être interprété avec prudence : le responsable ne précise pas la période servant de référence à cette comparaison et aucune série statistique détaillée n’accompagne cette estimation.

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Le constat avancé par les promoteurs reste néanmoins celui d’un net ralentissement de la demande, dans un marché où le pouvoir d’achat des ménages peine à suivre l’évolution des prix.

Jusqu’à 5500 dinars le mètre carré de foncier

La pression sur les coûts constitue, selon la profession, l’une des principales difficultés du secteur.

Hechmi Miliani évoque un prix du foncier pouvant atteindre 5000 à 5500 dinars le mètre carré dans certaines zones. À cela s’ajoutent les coûts de construction et les différentes charges supportées par les promoteurs.

Cette inflation des coûts se répercute directement sur les prix proposés aux acquéreurs. Certains appartements de type S+2 peuvent ainsi atteindre 700.000 à 900.000 dinars, selon les chiffres avancés par le président de la Chambre.

De l’achat vers la location

Face à ces niveaux de prix et aux difficultés d’accès au crédit, une partie de la demande se détournerait progressivement de l’acquisition pour se tourner vers la location.

Ce basculement intervient alors que les ménages sont confrontés à un double problème : des logements devenus plus difficiles à financer et des prix de vente qui restent élevés malgré la contraction annoncée des transactions.

Pour les promoteurs, la relance du marché passe donc notamment par une amélioration des conditions de financement des acquéreurs.

Les 380 millions de dinars du FOPROLOS au cœur des propositions

La profession propose notamment de mobiliser davantage les ressources du Fonds de promotion des logements pour les salariés (FOPROLOS), dont les ressources annuelles sont estimées à environ 380 millions de dinars, afin de faciliter l’accès au crédit.

L’idée avancée consiste notamment à proposer des crédits bonifiés à un taux proche de 3%, destinés à rendre l’acquisition immobilière plus accessible aux ménages.

Cette proposition vise à agir directement sur l’un des principaux freins identifiés par la profession : la capacité de financement des acheteurs.

Un marché sous tension

Le secteur immobilier se retrouve ainsi pris entre des coûts élevés, des prix de vente difficilement accessibles et une demande qui, selon les promoteurs, s’est fortement contractée.

Le chiffre de –80% des ventes, bien que recoupé dans les déclarations publiques du président de la Chambre nationale des promoteurs immobiliers, ne constitue toutefois pas à ce stade une statistique officielle accompagnée d’une période de référence précise.

Son évolution devra donc être confrontée aux prochaines données disponibles sur les transactions immobilières pour mesurer l’ampleur réelle du ralentissement.

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Selon l’Institut national de la statistique, l’indice des prix des logements a augmenté de 0,3 % au 4^e trimestre 2025 par rapport au 3^e trimestre de la même année. Cette évolution et attribuée à une hausse de 1,8 % des prix des maisons et à un recul de 0,3 % des prix des appartements.

La même source a fait état d’une hausse de 5,6 % de l’indice global des prix des logements au 4^e trimestre 2025 par rapport à la même période en 2024, sous l’effet d’une augmentation de 5,7 % de l’indice des prix des appartements et de 5,6 % de celui des maisons.

Les ventilations régionales de l’indice des prix des logements ont révélé une hausse de 2,9 % dans le Grand Tunis, ainsi qu’une augmentation de 6,9 ​​% dans la région du Sahel (Sousse, Mahdia et Monastir) et à Nabeul.

I. B.

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Le marché immobilier tunisien a clôturé l’année 2025, comme observé, sur une tendance haussière des prix, conjuguée à une contraction notable du volume des transactions. Les données publiées par l’Institut national de la statistique mettent en lumière les disparités d’évolution selon les types de biens et les zones géographiques.

Au cours du quatrième trimestre de l’année 2025, l’indice des prix des propriétés bâties a enregistré une hausse modérée de 0,3% par rapport au troisième trimestre de la même année. Cette évolution globale masque toutefois des trajectoires divergentes selon la catégorie de logements. En effet, la progression de l’indice s’explique principalement par la consolidation des prix des maisons et villas, qui ont augmenté de 1,8% sur le trimestre. À l’inverse, le marché des appartements a connu une légère correction à la baisse, avec des prix reculant de 0,3% sur la même période. Du côté du foncier, les prix des terrains destinés à la construction ont, quant à eux, progressé de 1,9% d’un trimestre à l’autre.

L’analyse de l’évolution des prix en glissement annuel confirme la fermeté du marché. Le coût de l’ensemble de l’immobilier bâti s’est apprécié de 5,6% en un an. Dans le détail, les prix des appartements affichent une hausse annuelle de 5,7%, talonnés de près par les maisons individuelles qui enregistrent une croissance de 5,6%. L’indice des prix des terrains résidentiels ne fait pas exception, s’inscrivant également dans cette dynamique haussière avec une augmentation de 3,9% en glissement annuel.

Le bilan révèle des variations géographiques significatives, soulignant l’attractivité de certaines régions. L’augmentation des prix de l’immobilier bâti a été particulièrement tirée par la zone côtière du Sahel (comprenant Nabeul, Sousse, Monastir et Mahdia), où les prix se sont envolés de 6,9% sur un an. La région du Grand Tunis maintient également une dynamique positive avec une progression de 2,9% des prix du bâti en glissement annuel. Concernant les terrains à bâtir, les disparités sont tout aussi notables. Sur un an, les prix fonciers ont augmenté de 4,8% dans le Grand Tunis, de 5,3% dans la région du Sahel, et de 3,6% dans la zone de Sfax et le Sud. À contre-courant de ces tendances haussières, la région du Nord-Ouest se distingue par un recul marqué des prix des terrains résidentiels, enregistrant une baisse de 1,1% en glissement annuel.

Parallèlement à cette résilience des prix, le marché immobilier accuse un essoufflement notable au niveau des ventes. Corrigé de l’effet des variations saisonnières, le volume global des transactions a fléchi au quatrième trimestre 2025 comparativement au troisième trimestre. Cette contraction affecte l’ensemble des catégories de biens. Les échanges de terrains à bâtir ont reculé de 2,9%, les ventes de maisons ont baissé de 2,4%, et le segment des appartements est celui qui a subi le plus fort ralentissement, avec une chute de 4,9% du volume des transactions. Cette situation traduit un marché où des prix élevés coexistent avec une demande en retrait. Elle illustre une érosion nette du pouvoir d’achat des ménages et des capacités de financement bancaire.

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